十年金星北的青春与梦想：他去年“干翻”了两个“梅溪湖”｜CRIC聚焦
《十年金星北的青春与梦想》
2017长沙克而瑞重磅专题研究之二
2009年-2017年，大金星北板块商品住宅总成交88950套，总成交面积992.17万方，已有近10万户家庭选择了金星北。 未来3年内，板块内将有1500万方体量推出。未来，金星北板块将会容纳50万人生活定居于此，届时将超过芙蓉区的人口总数。
简单枯燥的数字，记录着这片土地承载了多少期待与盼望，同样也浓缩着一代地产人无数个不眠之夜，铭记着这块土地近十年的青春与梦想……
易居克而瑞长沙机构重磅推出2017金星北系列专题研究《十年金星北的青春与梦想》。首篇我们为您解读了金星北片区的整体情况和重点规划，第二篇《金星北大楼市篇》将以最真实、最全面的数据，为您解析十年金星北，谈谈她的过去与未来。
是否，你还觉得金星北还是长沙的“价格洼地”，仍然在“3”字头徘徊？
是否，你还是认为金星北扮演着阻碍长沙向新一线城市接轨的“拖后腿”角色？
十年金星北，这个曾被最为低估的区域，如今以崭新的面貌站立在长沙西北角。
1
十年河东，十年河西。多年的长沙价格洼地金星北，在经过近十年的蛰伏后，随着交通、教育等配套成熟，整体区域价值有了质的提高，近两年终于迎来了一场漂亮的翻身仗。
根据克而瑞长沙机构统计数据，大金星北板块（本文统计维度泛指大金星北板块，即包含雷锋大道区域，以下全文称简金星北）普通住宅均价从“三”字头到“四”字头徘徊近七年后，目前已整体踏入“六”字头的新时代！对片区内个别开发时间较久的楼盘而言，目前的房价已经甚至翻了一倍之多。
同时，金星北板块内的别墅产品整体价格也大幅上扬，从2009年的5831元/㎡，到2017年（截至4月）的10814元/㎡。
换句话说，如果您是一名购房者，原本在8年前可以“五”字头买一套联排别墅的价格，现在可能只能买到一套的一百多平米的普通住宅。
2
火爆！一个金星北，“干翻”了两个“梅溪湖”
从长沙楼市的边缘到重点区域，金星北用了近十年。
从2008-2010年开始，从“玫瑰园、恒大名都、新地东方明珠、盈峰翠邸、晟通城、润和紫郡”等楼盘的首开，到百万方体量楼盘“时代倾城、富基世纪公园、新城国际花都、勤诚达新界”的面世，金星北板块商品住宅开始集中供应，至此拉开了新城轰轰烈烈的十年大发展历程。
从供应与成交数据来看，2009年金星北板块的供应量与成交量分别仅有有58.68万方、12.6万方。至2016年，金星北板块供应面积248.56万方，总成交面积更是高达309.13万方，超过整个天心区成交量（天心区2016年商品住宅总成交303.58万方）。
从供求关系来看，在2015年前，除2012年的供求基本持平外，其余年份金星北板块持续供过于求。在这一段时间，基础配套仍在规划建设中，同时市场供远过于求，导致楼市整体成交低迷。片区各大楼盘为了生存，不得不打起了两败俱伤的价格战，杀敌三千自损八百，可以说是金星北板块地产人最煎熬的时代。
供求关系的转折发生在2015年，金星北板块的成交量首次大幅超过供应量。截止2017年4月，金星北板块的供求比已高达1：3.15，也就是说，你现在在金星北看上的一套房，同时将有超过三人在抢。
在河西湘江新区，共有四大热门板块：洋湖垸、梅溪湖、滨江新城、金星北。根据克而瑞长沙机构数据统计来看，近三年来，在湘江新区，金星北板块的成交量均远超其余三个板块，2016年，金星北板块成交309.13万方，超过了洋湖垸、梅溪湖、滨江新城三个板块的总成交面积。
可以说，2016年，一个金星北，干倒了三个洋湖垸，两个梅溪湖，七个滨江新城！已成为长沙最受购房者所关注的板块，没有之一。
3
在长沙，可能只有金星北板块如此独特，既以低房价容纳着广大刚需的有家梦想，又以“离尘不离城”的宜居环境吸引着改善型客群的在此置业。
统计金星北板块自2009年至今的各面积段成交数据，克而瑞房价分析师发现，80-140平米的中小户型成交量最大，总计成交量800.43万方，占总体成交的80.69%之多。拥有极高性价比的金星北板块，成交的主流依然是中小户型普通住宅，未来仍将是广大刚需购房者的首选之地。
同时需要关注的是，140平米以上的改善型产品累计成交量158.42万方，占总体量的15.9%，改善型需求，特别是别墅产品，在金星北板块依然占据一定的体量。
4
一面是刚需，一面是别墅，一般是海水，一半是火焰。在金星北板块，除了主流的刚需楼盘外，也分布着长沙最大体量的别墅集群。
从早期的盈峰翠邸、南山·苏迪亚诺，到后来的中粮·北纬28度，金地三千府、金地亚，再到龙湖湘风原著、大汉汉园、裕田奥莱小镇、山与墅，直至最近火热面世的绿城高尔夫小镇。各大品牌房企落子于此，不同形态、不同风格的别墅产品在此集聚，为改善型购房者提供了众多的选择方向。
从供求关系来看，近年来金星北板块别墅产品供求关系基本平衡，供应稍高于成交，未来仍将保持平稳发展。
从内六区别墅成交套数占比数据分析，从2012年开始，金星北板块别墅成交套数近年来持续稳定占据内六区的20%-40%。
在刚刚过去的2016年，金星北共成交别墅754套，占内六区总销售量比32.94%，这也意味着，每卖出3套别墅，就有1套在金星北。
5
据不完全统计，金星北板块未来3-5年总开发体量将达1500万㎡，约容纳50万常住人口定居就业于此。
但目前板块内的商办配套还尚未成形，作为该片区最大的商业综合体，明发国际城和新华联梦想城等综合体的开业时间一直待定，购物需求需要向南数公里至市府板块。
根据克而瑞长沙机构数据统计，从2010-2015年间，金星北片区商办成交面积较少，大多为社区商业产品。而在2016年，商业成交开始反转，金星北板块商业成交13万方，环比增长八倍之多。截至2017年4月，金星北板块商业成交已达7.24万方，超过2016年总量的半数之多。
随着金星北板块的成熟，今后将形成超过50万常住人口的新城区，同时，由于片区整体偏刚需，与其它板块相比入住率较高，社区商业，未来必然对社区商业有着巨大需求，预计未来金星北板块商业仍将继续加速发展。
综述
首先，在目前长沙各片区房价整体上涨的情况下，金星北板块仍然存在“价格差”，且待未来体量充足，仍将吸引广大刚需人群置业于此。
其次，随着片区整体的发展成熟，别墅产品等更多低密度豪宅的居住环境将越来越好，片区的认可度逐步提高，将吸引一部分刚改人群的关注。
——未来三年内，金星北板块，仍然将是长沙最具发展潜力的板块之一！
最后，我们提炼本文数据精髓如下：
1、近十年来，金星北板块商品住宅总成交88950套，总成交面积992.17万方。
2、未来，将会有超过50万人工作居住于金星北，将会是一座青春之城。
3、金星北板块均价已整体从“3字头”步入“6字头”时代。
4、2016年，金星北已成为长沙商品住宅成交量最大的板块，没有之一。
5、金星北板块内80.69%的成交集中在80-140平面积段区间，刚需仍占主流。
6、2016年，长沙每卖出3套别墅，就有1套在金星北。
7、虽然金星北商业发展不尽完善，但从2016年起，金星北板块商业成交量大幅上升。
8、目前，在金星北每1套房有超过3个人同时在抢，短期内金星北一房难求仍将继续。
文：克而瑞长沙机构 马斯峤
转载请注明来源！
十年金星北的青春与梦想
系列专题
十年金星北的青春与梦想：大规划搓洗尽乡土味丨CRIC聚焦（点击蓝字阅读相关文章）
2、金星北大楼市
3、金星北新房企
4、金星北楼盘说
5、金星北产品说
6、金星北用户篇
7、金星北人物志
8、金星北未来展望
《十年金星北的青春与梦想》系列专题报道，
敬请期待！
无论你是圈内人，还是购房者，欢迎踊跃微信留言讨论，你看好长沙的哪些板块，你又看好金星北的前景吗？或您希望看到接下来我们对金星北板块或哪个具体楼盘的评测。我们一起来聊聊。
克而瑞长沙机构 转载请注明来源！
"CricBigDataCS"由克而瑞长沙机构独立运营。作为专业第三方楼市信息披露、数据发布平台，定期通过CRIC房产测评网、长沙克而瑞微信号、企鹅号、头条号、网易号、淘宝极有家平台等独立发布长沙及湖南楼市动态、楼盘表现、市场数据及销售榜单；
本机构承诺不对任何销售数据作商业性加工与调整；通过以上平台发布的原创文章、数据内容，若因人工统计失误所导致的信息失误，请及时联系18273145572（李卉雯），我们将及时进行修正或补充说明；
业务咨询：陆劲 15802582468 熊总 13873190493、0731-82681588转8029
微信号：CRIC0731 克而瑞说